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データを検討する

おそらく、あなたが投資対象の物件を検討する際に、最初に触れるデータは、広告である可能性が高いと思われます。

販売チラシは概ね、同じような構成をしています。大きく物件の写真か間取りが印刷されています。そしてその他の多くに、物件の長点を説明するキャッチコピーが並びます。このようなコピーの掲載には、明確なルールがあります。公正な取引を定める法律において、NGとされている言い回しというものも存在します。「格安」「破格」「最高の立地」といった主観的で曖昧な表現は、誇大広告の一種として禁止されているものです。このような表現を広告で用いているような場合、たとえオーナーに罪はないとしても、あるいはブローカーが誇大広告を容認しているのかもしれません。チラシのキャッチコピーにも、手を引くべき取引の指標は存在しているのです。

このような違法な謳い文句などがなく、実際の物件の条件を検討するプロセスに入ったとします。あなたは広告か含まれるリンク先から、運営実績を入手することになります。多くの場合、売値は運営実績から見て妥当位な数値に設定されているものです。その場合、運営実績は実質収入を意味するので、それに基づいて売値を検討すれば良い……

ここで一旦、立ち止まって見てください。運営実績=実質収入であるならば、です。運営実績が、シミュレーション結果であることが、非常に多くあるのです。紙媒体でもインターネットでも、写真やコピーと比べて非常に小さなスペースに、但し書きが書かれていることがほとんで、その内容は、「運営実績データは当社(仲介業者)算出のシッミュレーション結果であり、実際とは異なります」と言ったものであることがほとんどです。実績と言いながら、事業計画、それも非現実的な計画であることが、少なからずあり得るということです。