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収入の検討のためのアプローチ

実質収入について説明しました。ここであなたは、「実際にやり取りされた金銭の差し引き以外に、収入に数え入れることのできものなんて、思いつかない」と思うかもしれません。

確かに、売り手は実質収入のデータをしか、あなたに教えないかもしれません。しかし、先ほど述べたように、例えば現在のオーナーが、その物件に対してほとんど運営コストを割いていない場合、あなたは、「自分だったらこうするのに」と考えると思います。そのように想像を働かせている理由はなんでしょうか。それは今以上のリターンを生み出すために他ならないのではないでしょうか?

この、「あなたが最もうまく運営したならば得られるであろうリターン」ですが、まずその中でありうる最初の目標とすべきは、現在の条件のままで、入居率が100パーセントであり、かつ、オーナーが得られうるあらゆる収入の回収に成功していた場合に、年間でどれほどの収入が見込めただろうか、ということです。物件自体の条件や家賃の設定はあなたが入手する前の条件のままの場合、理想的に獲得し得たリターンを算出するということです。これを実質潜在収入とします。実質的に得ることが可能だったが、そうはならなかった、回収されなかったという意味で潜在的な収入ということです。