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物件から得られる収入を検討する

売主はあなたに対して、事業計画書のような書類もしくは口頭で、対象となる物

件の、収入についての現況を報告するはずです。

投資のための賃貸物件を対象とする投資において、銀行は、あなたの収入や財産の量ではなく、投資対象物件が持つ収入生産能力に基づいて行われることが多いのです。売値と頭金などを考慮して、あなたが融資を受ける必要がある場合、その融資の額は物件が生み出しうる収入に応じて決められるということです。この意味でも、あなたは対象物件の持つ収入を生み出す力、これまでのその実績について、確実なデータを得る必要があるのです。

収入と言って、ひとくくりにすることはできません。細かく、正確な数字を算出するためには、収入をその形態などから判断して細分化し、各分野ごとの数字を算出を行うことができれば、それだけ、あなたが得ることのできる収支は誤差を小さくすることでしょう。

まず、実質収入というものがあります。これは過去の実績そのものをさします。ここには複雑なポイントや要素はあまり存在しません。どのような状況に物件が置かれているにせよ、とにかく、去年一年間で、この物件が生み出した収入は、いくらであったのか。現オーナーが例えば当該物件に全く運営コストをかけておらず、入居率も非常に低い……このような場合、あなたは自分であればここを直し、こういう宣伝をして、利回りをあげて、と想像することでしょう。そのようなプロセスは、のちに重要となってきますが、まずは当該物件の過去の実績を把握しないことには、そのようなアプローチのための土台ができません。正確な実質収入を把握しましょう。