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購入価格を設定する

さて、購入する以前の段階で、上記したような複数の収入のデータを求める理由

はどこにあるのでしょうか。

オーナーが持ち物件を売りに出す場合、彼は、その物件の生み出しうる収入をフルに回収できていないことが多いと言えます。運営がうまくいっているのならば、手放す必要はないでしょう。しかし売り手としては、もちろん、高い価格で売りたいと願うものです。そこでオーナーは、おそらく、実質収入ではなく、潜在的な収入に基づいて、物件価値を算出すると思われます。この物件を、うまく運用したならば、これだけの利益が得られるはずです、なので物件価値はこれほどになります。そのような建前で、価格を決定することが多いでしょう。

あなたは、この、売り手の言い値を、無批判に受け入れるべきではありません。あなたは独自の価値観を用いて、あなたなりの物件価格を算出しなけらばなりません。その価値観の基礎データとして検討すべきなのは、オーナーの言い値ではなく、過去の実績、つまり実質収入なのです。もちろん、実質収入の発生源は、現状の運営方法です。実質収入の数字だけでなく、家賃や運営費、修繕費を考慮した上で、実質収入を評価するようにしましょう。

実質収入と現状から算出される物件価格で、不動産投資を行うということは、つまり、卸値で商品を購入することと同じような状況であると言えます。

改善を行って、価格を調整し、幾らかのリスクを投じて大きなリターンを導入した上で得られるであろう潜在的な収入に基づいて物件価格を定めることは、対して、小売価格で商品を購入するようなものです。商売の基本は、卸値で買い、小売で売ることでしょう。不動産投資も同様なのではないでしょうか。